O distrato de imóveis se tornou mais comum nos últimos meses. Com o agravamento da crise econômica, muitos compradores perderam sua capacidade de honrar os contratos. Por ser uma situação particular, esses consumidores não têm conhecimento sobre seus direitos. A maior dúvida está no valor da multa que a construtora pode reter. Afinal, quanto a empresa pode cobrar de multa?

A resposta não é tão simples, porque varia conforme os cenários. Confira!

Direitos do consumidor em caso de distrato de imóveis

O consumidor tem o direito de realizar o distrato de imóveis e sequer precisa dizer o motivo. De acordo com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Esse entendimento é reforçado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, na Súmula 1 do Órgão Especial. Ela diz:

“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

Ou seja, é direito do consumidor, mesmo inadimplente, pedir o distrato de imóveis. Isso deve ocorrer até a entrega das chaves.

Valor que a construtora pode reter no distrato de imóveis

A Súmula do STJ coloca duas situações possíveis no distrato de imóveis: rescisão por culpa do comprador ou por culpa do vendedor.

Quando o distrato ocorre por culpa da construtora, ela deverá devolver 100% dos valores pagos pelo cliente. Isso inclui também a taxa de corretagem. A situação aparece quando a empresa atrasa a obra além do limite tolerado de 180 dias. No mesmo sentido, acontece quando entrega um imóvel fora das especificações do projeto ou com vícios de construção.

Também ocorrerá devolução integral dos valores se o consumidor exercer o direito de arrependimento. Ele pode ser acionado se a compra ocorreu há menos de 7 dias. Todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem, serão devolvidos.

Quando há distrato de imóveis por parte do comprador, a devolução dos valores pagos é parcial, conforme a Súmula do STJ pontua. A lei do distrato, válida para contratos após dezembro de 2018, prevê duas possibilidades de retenção:

• Retenção de 50% do valor pago, em casos de patrimônio de afetação.
• Retenção de 25% do valor pago, em casos normais.

E se você fez a compra do imóvel antes da lei do distrato? A multa que a construtora pode cobrar deve ser, em média, de 20% do valor pago.

Vale destacar, ainda, que a incorporadora pode reter outros valores. Cotas condominiais, tributos incidentes sobre a unidade e contribuições eventuais podem ser cobradas se a unidade estiver sendo utilizada antes do “habite-se”.

Procedimentos para reaver os valores pagos

O consumidor que deseja realizar o distrato de imóveis tem, inicialmente, que avaliar o contrato imobiliário. É preciso entender as condições aplicáveis, especialmente quanto a prazos e multas. Lembre-se de que você só pode desistir da compra de um imóvel até a entrega das chaves. O auxílio jurídico para entender o contrato pode ser importante.

Em segundo lugar, avalie o motivo da desistência. Em algumas situações, é possível negociar novas condições diretamente com a construtora. É o caso do distrato de imóveis durante a pandemia, quando as incorporadoras se mostraram receptivas.

Se realmente for o caso de realizar o distrato de imóveis, é preciso notificar a construtora. Ela não pode colocar empecilhos no distrato, e você não deve parar o pagamento das parcelas a vencer sem realizar a notificação. Quando há empecilhos, consulte seu advogado para conseguir judicialmente uma autorização para suspender os pagamentos. 

Por fim, basta aguardar o pagamento dos valores pela construtora. Em caso de patrimônio de afetação, o valor deve ser transferido em até 30 dias após a emissão do “habite-se”. Em outros casos, a devolução de 25% deve ser feita em até 180 dias depois do distrato.

Relembrando: a construtora pode reter um valor a título de multa no distrato de imóveis por culpa do comprador. No entanto, a lei fixa a porcentagem de 25% ou 50% dos valores pagos. Infelizmente, há empresas antiéticas que cobram mais do que isso devido ao desconhecimento do consumidor. Nesses casos, o ideal é procurar auxílio jurídico para buscar seus direitos.

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