A lei do distrato (Lei n. 13.786/18) entrou em vigor em 2018 e trouxe alterações sobre a rescisão imobiliária. Esse assunto se tornou ainda mais importante nos últimos meses, pois a pandemia afetou a vida financeira da maioria das pessoas. Muitas delas, inclusive, precisaram realizar o distrato de compra de imóveis na planta.
Para que não fique qualquer dúvida sobre a lei do distrato, explicamos conceitos básicos neste post. Acompanhe!
O que é a lei do distrato?
A lei do distrato alterou duas outras leis já existentes: a no 4.591/1964 e a no 6.766/1979. A primeira trata do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, enquanto a segunda dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.
A recente lei veio para “disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano”. Em palavras simples, veio falar do distrato de imóveis por parte do comprador.
Ela se aplica aos contratos de compra e venda de imóvel firmados após dezembro de 2018.
E qual o motivo de um distrato imobiliário por culpa do comprador? A perda de poder financeiro, por exemplo, ou o mero desinteresse. De qualquer forma, o rompimento da relação contratual é uma quebra de expectativa para a outra parte. Por isso, o distrato tem consequências.
Imóveis comprados na planta
A lei do distrato não menciona nada específico sobre imóveis comprados na planta. Então valem as regras gerais com uma importante consideração: é possível desistir do imóvel até o recebimento das chaves. Se esse período passa, é impossível fazer o distrato.
Além disso, existe o direito de arrependimento em até sete dias contados da compra. Ele pode ser exercido no estande de vendas, mas também fora da sede do incorporador. Nesse caso, a construtora é obrigada a devolver os valores eventualmente antecipados, o que inclui a comissão de corretagem.
Como deve ser feito o distrato de imóvel comprado na planta?
O primeiro passo para fazer o distrato de imóvel comprado na planta é conhecer o que fala a lei do distrato. É fundamental analisar em qual situação você se encaixa.
Por exemplo: você quer realizar o distrato devido ao atraso na entrega da obra? A lei dá uma tolerância de até 180 dias para a construtora entregar o empreendimento. Após esse prazo, você receberá inclusive uma multa, paga pela empresa, devido ao não cumprimento contratual. Sem dúvida, poderá fazer o distrato nesse caso.
O distrato também pode ocorrer se a construtora entregar um imóvel que não condiz com o projeto apresentado. No mesmo sentido, ocorre se ela entregar um imóvel fiel ao que foi contratado, mas que apresenta vícios na construção.
Em todos esses casos, em que a culpa é da construtora, o consumidor receberá 100% do valor pago, com correção.
Mas e se for você quem der causa à rescisão contratual? O que prevê a lei do distrato? A construtora poderá cobrar um multa de até 25% (casos comuns) ou de 50% (patrimônio de afetação). Isso se a compra foi feita após 2018. Antes, as multas variavam bastante, mas sempre em torno de 20%.
Direitos do comprador
Os direitos do comprador variam conforme quem deu causa ao distrato. O importante aqui é ficar de olho no valor da multa, se você der causa à rescisão, ou no valor restituído.
Fique atento, porque muitas construtoras retêm altos valores a título de multa, justificando que incluíram taxas de financiamento, como a corretagem. No entanto, essas taxas devem ser diluídas ao longo do contrato, não podendo ser alocadas somente nas primeiras parcelas.
Outro direito do comprador que deseja desistir do imóvel na planta é encontrar um terceiro para assumir suas obrigações. Na prática, o terceiro comprará seu imóvel, assumindo a dívida com a empresa. Se houver anuência e aprovação do incorporador, não há incidência de multa.
Com as mudanças da lei do distrato, o consumidor deve ficar atento ao desistir da compra de imóvel na planta. Especialmente em relação aos valores da multa, que não podem ser abusivos.
Está com problemas para desistir de imóvel na planta? Entre em contato conosco!
