Imóvel sem IR, para pessoas leigas e à primeira vista, seria uma forma de evasão fiscal. Evasão fiscal é o uso de meios ilícitos para evitar pagamento de tributos. No entanto, a própria lei brasileira prevê hipóteses em que o ganho de capital com imóvel dispensa o pagamento de imposto de renda. Confira as hipóteses a seguir!

Imposto de renda sobre venda de imóvel

O ganho de capital na venda de imóvel pode ser objeto de imposto de renda.

Se um comprador paga R$ 400 mil por um apartamento, mas o vende por R$ 600 mil, há ganho, certo? De acordo com a lei brasileira, pode ocorrer incidência de 15% sobre esse lucro. E calculá-la é bem simples: basta aplicar os 15% sobre o lucro. Nesse caso, a conta seria: R$ 200 mil x 15% = R$ 30 mil. Esse seria o imposto de renda pago na transação.

Esse ganho deve ser informado no Programa de Apuração de Ganho de Capitais, da Receita Federal, em no máximo 30 dias contados da transação. Apenas a título de curiosidade, é possível adicionar gastos com melhorias e reformas para reduzir o valor deduzido do IR. Mas é possível vender imóvel sem IR?

Imóvel sem IR

Em alguns casos, a lei brasileira prevê a venda de imóvel sem IR. Como mencionamos acima, há formas de dedução, como em caso de melhorias e de reformas. Mas é possível conseguir um abatimento de até 100% do tributo sobre o lucro obtido. E quando isso ocorre?

Hipóteses

São 7 hipóteses em que o comprar pode ter ganho de capital com imóvel sem IR.

A primeira delas é quando ocorre reforma ou construção do imóvel. Qualquer melhoria em sua estrutura permite aumentar o valor do imóvel ao realizar a declaração. Isso pode ocasionar a mera redução de imposto, já que o ganho de capital será menor. Mas, se a valorização for significativa, pode ocorrer isenção do imposto.

A segunda hipótese envolve imóveis comprados antes de 1969. O ganho de capital, nesses casos, dispensa o pagamento de imposto de renda.

Se o imóvel foi adquirido entre 1969 e 1988, essa é a terceira hipótese para ter imóvel sem IR. Na hora de vender um imóvel comprado nesse período, há redução progressiva do imposto – redução essa que pode atingir 100% para o ano mais antigo, como apontamos. A partir de 1969, cada ano terá redução de 5%.

A quarta hipótese de imóvel sem IR ocorre quando o comprador vende um único bem de até R$ 400 mil. Esse caso vale para imóveis de qualquer tipo (posse individual, em condomínio ou em comunhão, zona urbana ou rural). Isso desde que o vendedor não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

A quinta hipótese é se você comprar outro imóvel em até 180 dias. A regra vale desde junho de 2005 para quem tem ganho de capital com imóvel residencial. Nesse caso, quem vende esse bem deve comprar outro no prazo de 6 meses contados do fechamento do negócio. O benefício vale a cada 5 anos.

Por fim, as outras duas hipóteses de imóvel sem IR são:

• Desapropriação de terra para reforma agrária: o proprietário recebe uma indenização devido à desapropriação, que é considerada receita de atividade rural. No entanto, é abatida como despesa pública, o que não é passível de tributação como ganho de capital.
• Variação cambial: a variação resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos em moeda estrangeira é isenta. Mas o ganho obtido em moeda estrangeira é tributável.

É possível vender um imóvel sem IR, o que é uma situação bem vantajosa para o vendedor. No entanto, quando o assunto é tributação, algumas regras podem ser bem confusas.

Se você está com dúvidas, o melhor a ser feito é consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário. Assim, a transação é feita de forma legal. E você não paga multas à Receita pelo atraso no recolhimento do Imposto de Renda quando ele for devido.

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