O contrato é um acordo de vontades firmado entre duas ou mais partes. Quando uma delas não deseja mais estar naquela relação, pode ocorrer o distrato. Essa situação ocorre bastante no setor imobiliário, entre consumidores e construtoras. Mas existe multa por distrato? O consumidor que deseja rescindir o contrato deve pagar algo à outra parte? Confira!

Multa por distrato

Distrato é a rescisão contratual por uma das partes envolvidas na relação. Imagine que você comprou um apartamento, mas, por algum motivo, não vai conseguir arcar com os valores devidos. Uma das saídas é rescindir o contrato. Nesse caso, deve ocorrer pagamento de multa por distrato?

A regra no distrato imobiliário é diferente conforme a parte que dá causa à rescisão. Isso significa avaliar se o consumidor apenas deseja encerrar o vínculo ou se a construtora tem culpa exclusiva. É o que preconiza a Súmula 543 do STJ. Vale lembrar que súmulas são entendimentos consolidados dos tribunais após análise reiterada de uma situação.

Assim diz a Súmula 543:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 

Perceba que a própria súmula prevê que, em caso de pedido de distrato por parte do comprador, haverá uma retenção dos valores pagos, que hoje fica em torno de 10%, ou seja, será restituído, em torno de 90% a favor do comprador. 

Na hipótese de atraso na entrega da obra, que supere 180 dias da data principal de entrega da obra, o comprador tem direito a devolução de 100% dos valores pagos, e multa a seu favor da ordem de 0,5% ao mês de atraso, sobre o valor total do contrato de compra e venda.

Possibilidades de cobrança pela construtora 

Um consumidor não pode ser obrigado a contratar ou a permanecer vinculado ao contrato. Esse é um entendimento já estabelecido no Direito. No entanto, a outra parte também não pode ser prejudicada. Em uma relação contratual, devem ser obedecidos princípios, como o do equilíbrio financeiro do contrato.

Por esse motivo, quando o consumidor dá causa à rescisão contratual imobiliária, a construtora pode cobrar multa por distrato. A lei estabelece, inclusive, o valor que pode ser retido conforme a situação. 

Para contratos de compra e venda de imóveis, assinados após dezembro de 2018, o Judiciário tem, em regra, deixado de aplicar a nova Lei, e, protegendo o consumidor/comprador, tem mantido o percentual de devolução, da ordem de cerca de 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, desde cada pagamento da parcela e, a devolução dos valores, tem que ser, obrigatoriamente a vista.

Em contratos assinados antes de dezembro de 2018, a retenção máxima a favor da construtora/incorporadora tem sido de 20%.

Postura abusiva da construtoras

O valor da multa por distrato está previsto na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18). Como vimos, ela é de 25% ou 50% (na hipótese do imóvel seguir a regra de patrimônio de afetação) para contratos assinados após a promulgação da lei. Porém, como já dito acima, o Judiciário tem entendido como abusiva estas cláusulas e tem anulado as mesmas.

Lei Federal 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor)

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: 

V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Mesmo com a lei, muitas construtoras tentam levar vantagem sobre o consumidor. Cobranças abusivas ocorrem a todo o momento. É possível ver casos abusivos de percentuais de retenção. O Judiciário pode anular tais cláusulas.

Oportuno consignar que, em todos estes anos de atuação no Direito Imobiliário, nunca vimos um contrato sequer, que não tivesse cláusulas nulas de pleno direito. 

Além da multa por distrato, há construtoras que inscrevem o nome do consumidor nos órgãos de proteção ao crédito. Isso ocorre especialmente em contratos de compra e venda de imóvel que preveem pagamento parcelado. Elas alegam que há uma obrigação contratual assumida pela outra parte. Caso haja inadimplência, acredita ser possível inserir o nome nos cadastros. Porém, ao ser proposta a ação judicial de distrato, pedimos em sede de tutela antecipada/liminar (o magistrado decide em cerca de uma semana), a suspensão de todas as cobranças e a não negativação do nome do comprador, sob pena de multa contra a construtora.

Desta forma, ambas condutas são abusivas, quando se está discutindo judicialmente o distrato da compra do imóvel novo. Assim, o consumidor deve procurar auxílio jurídico para fazer valer seus direitos.

Uma ação contra a construtora é possível nos dois casos. Em caso de multa abusiva por distrato, o advogado especialista em imóveis pedirá a redução dos valores, apoiado nas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Em resumo: a construtora pode cobrar multa por distrato?

Sim, a construtora pode cobrar multa por distrato, desde que a porcentagem obedeça os critérios de razoabilidade e que não coloque o consumidor/comprador em desvantagem exagerada. Conforme já dito, em todos os anos de atuação no

Direito Imobiliário, nunca vimos contrato sem cláusula abusiva e nulidade de pleno direito.

Fique atento a seus direitos e, se necessário, procure auxílio jurídico. Nós estamos prontos para atendê-lo com especialistas em Direito Imobiliário. Entre em contato conosco!