A compra de um imóvel na planta deve ser feita com cuidado e compreensão sobre a transação. Você sabia, por exemplo, que ela é dividida em duas fases? O distrato só pode ser realizado em uma delas, inclusive.

Confira como funciona a compra de imóvel na planta!

Compra de imóvel na planta: como funciona?

O imóvel na planta é um imóvel que ainda não existe. Por esse motivo, não é um contrato de compra e venda, como o realizado com imóvel pronto. É somente uma promessa de compra e venda.

Por essa características, a compra de imóvel na planta se divide em duas fases.

Na primeira fase, o imóvel ainda está em construção. Nesse caso, o comprador pagará as parcelas para a construtora/incorporadora de forma adiantada. O conjunto de compradores é quem financia o empreendimento, grosso modo, pois o imóvel ainda não existe. É a fase da promessa.

Essa promessa de compra e venda é um contrato preliminar. Isso não significa, necessariamente, que há uma reserva para compra futura. O negócio é a promessa de compra que pressupõe a construção. Por isso, o pagamento durante a construção tem a finalidade explícita de bancar a construção, sem se esquecer da fração de terreno. 

A segunda fase começa quando o imóvel é concluído. A partir desse momento, o comprador deve pagar integralmente o preço do imóvel. É exatamente aqui que ele escolherá pagar com recursos próprios ou realizar um financiamento bancário ou consórcio. Somente nesse momento é que ocorre a venda propriamente dita. 

É importante entender essas duas fases, porque o distrato só pode ocorrer durante a fase de promessa. Ou seja, a fase finalizada com a entrega das chaves.

Distrato de imóveis

O distrato de imóveis é a desistência da compra. Quando ela ocorre por desejo do comprador, a construtora pode reter alguns valores. Os percentuais de retenção das construtoras são:

• Imóveis em regime de patrimônio de afetação: multa de até 50% do valor pago pelo comprador. 
• Imóveis fora de regime de patrimônio de afetação: multa de 25%.

Ou seja, o comprador, mesmo inadimplente, pode pedir o distrato. Ele receberá entre 50% e 75% dos valores pagos, conforme a transação. 

Formas de pagamento de imóvel na planta

Após compreender como funciona a compra de imóvel na planta, o consumidor deve avaliar as principais formas de pagamento: à vista, financiamento imobiliário ou consórcio.

A compra à vista possibilita ao comprador obter um desconto generoso nas negociações com a construtora ou incorporadora. A longo prazo, ele notará uma grande valorização de seu imóvel. Por isso, quem pretende comprar pensando em vender no futuro deve considerar essa opção para maximizar ganhos.

No entanto, o mais comum é entrar em um consórcio ou fazer um financiamento imobiliário. Seja qual for a opção, é fundamental realizar simulações para avaliar as taxas do consórcio e os juros do financiamento.

No consórcio, um grupo de pessoas se reúne e forma uma poupança única durante certo tempo. Mensalmente (ou em peridiocidade definida), um integrante do grupo é contemplado com uma carta. Assim, pode fazer o pagamento do bem como se fosse à vista. 

Apesar de não ter juros nas parcelas do consórcio, há outros custos que representam cerca de 20% do valor do imóvel. Por exemplo, seguro, taxa de administração e fundo de reserva. O ponto negativo é que não é possível saber quando o comprador será contemplado. Então é preciso ter paciência.

Já o financiamento imobiliário é um empréstimo feito com a instituição financeira ou com a construtora. Ele ocorre na segunda fase da compra de imóvel na planta, após a entrega do empreendimento. Na primeira fase, como apontamos, o comprador pagará as parcelas diretamente à construtora. O restante (segunda fase) é o montante que será financiado.

Se for financiar, fique atento:

• ao valor dado na entrada;
• ao valor das prestações;
• ao prazo de financiamento;
• à taxa de juros. 

A compra de imóvel na planta deve ser precedida de uma análise dos desejos e das possibilidades do comprador. A partir disso, deve-se compreender o funcionamento da compra, desmembrada nas duas etapas, e as formas de pagamento possíveis.

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